商品房买卖合同“更名”注意事项

案例：戴某购得一小区商品房，尚未办理产权登记，因经济原因想将其转让。刘某恰巧想在本小区购买商品房一套，其对戴某准备转让的房屋各项条件均满意，且价格比通过售楼处购买还便宜几万块钱，遂双方签订房屋转让合同。

问题：1、因戴某尚未取得房屋产权证，其与刘某的转让合同是否有效？

2、如双方办理商品房买卖合同更名手续须注意哪些事项？

法律分析：依据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，戴某因尚未取得该商品房的产权证，依法不享有商品房的所有权，因此其与刘某签订的房屋转让合同因其尚不享有房屋产权应为效力待定的合同，须等权利人追认或取得处分权后方为有效。

但在此情况下，大多数购房者不可能等很长时间，况且售房者一般也是因急于用钱才出售，于是就通过房屋开发商办理更名手续以达到转让房屋之目的。

何为商品房买卖合同更名？

“商品房买卖合同更名”本不属于房地产销售市场的一个专业术语，而是在房地产市场被热炒的情况下产生的一个俗语。

所谓“商品房买卖合同更名”，即将商品房买卖合同中原买房人的名字变更为现购房人的名字，对于开发商来说，房屋还是那一套，并未多卖出，但购房者却因更名换成了另外一人。即开发商解除与原购房者的合同，再同新购房者重新签订一份合同，但房屋价款仍按原合同执行。

一般“商品房买卖合同更名”开发商都会收取相应的更名费，是否合理？

更名费本来在房地产销售市场也没有这个名目，究其原因，一是大多要求更名的前购房者多为炒楼花者，赚取房价上涨的部分差价；二是房地产开发商本不该与原购房者解除合同的，现因更名解除合同，虽与新购房者签订合同，但其并没有多收房款，等于是白忙活。房产开发商是何等精明，白费力的事他们是不会干的，在这种背景下更名费就应运而生了。

更名费从五千、一万甚至几万不等，该费用因国家法律法规没有禁止性规定，因此无法对其合理性作出界定。

办理“商品房买卖合同更名”需注意哪些事项：

1、对于尚未交付的房屋，因不存在使用等问题，在合同中着重约定办理更名手续的时间、费用承担、各自义务及附属材料的交接等。

2、对于已交付的房屋，因已交付使用，除具备上述条款外，还应注意房屋的水、电、暖、物业管理、煤气、有线电视、网线等证书的交接、费用的结算等。