预售登记的合同能否优先于其他房屋买卖合同

一房二卖，也称为“一房两卖”、“一房数卖”、“一房多卖”等，如果出卖人是开发商的也称为“商品房的重复销售”，出卖人先后或者同时将一套特定的房屋出卖给两个不同的买受人，究竟哪个买卖合同有效呢？上海市规定商品房预售合同需要进行登记，那么预售合同经过登记的，是否优先于其他未经登记的房屋买卖合同呢？

   我所答疑：一般的房屋买卖合同债权无论合同成立时间前后，在效力上都是平等的，无次序关系，不因为合同成立时间的前后产生不平等的地位，都可以要求出卖人履行合同。

   商品房预售合同是否具有优先于其他未经登记的合同？根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售合同应当报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案，登记备案属于一种重要合同的管理措施，属于一种合同的预告登记制度，关于预告登记的法律效力我们国家民法上还没有明确。不过根据预告登记的性质，我所认为：

   首先，经过登记过的预售合同是一种经过公示的债权，具有公信力；

   其次，债权经过公示后，具有对抗第三人的效力，排除了第三人因为善意不知情而受损害的可能性；

   最后，具有顺位保证作用，通过预告登记将权利予以排列，防止同一物上多项权利的并存；所以商品房预售登记其不同于一般债权，在预售登记的债权和普通债权冲突时，往往以预售登记的债权为准。