小产权房是否有产权

　随着楼价的节节攀高，人们的购房热情似乎越乎高涨，毫无受全球金融危机的影响。在楼价高升的背景下，生活在城市的的低收入者很难购买开发商开发的正规商品房，加之城市发展的大步伐，郊区许多旧改的房屋受到广大低收入者的青睐。但购房者是否清楚的明白这些无证或证件不全的旧改房产其实隐藏着极大的风险。

    根据国家政策，经查阅房地产专家及相关法律界人士的普遍观点，我们不难发现大家常说的小产权房其实是无产权房。

小产权房并不是一个法律概念，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，不同情况下对大产权和小产权有不同解释。
　　第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。
　　第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
　　第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。购买小产权房必须有当地户口，不能贷款，必须是全额付款。每月要交少量租金给国家。 

参照房产专业律师的意见，购买“小产权房”，购房人要注意以下事项：

   1、集体建设用地用于商品房开发目前处于限制或管制阶段，国家尚未出台相应规定，关于“小产权房”的合法化尚无定论，因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险，购房人须谨慎。

   2、购买“小产权房”时，一定要注意审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则千万不要购买。实践中，未办理合法手续的“小产权房”，通常为违法建筑，很有可能会被拆除。

   3、即便是购买合法建造的“小产权房”，也存在如下风险：

   （1）不能取得产权证，合同双方仅存在债权。“小产权房”受《物权法》第31条的限制：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说，房子建成以后，尽管出卖人有处分权，但是对买受人来说，因为合同未经备案，不能办理权属变更登记，所以双方未发生物权变动，即在法律上房屋仍属于出卖人，买受人仅存在合同债权。

   （2）“小产权房”不能在市场上自由流通，因此买受后再转让的只是转让合同债权，不能办理转移登记。

   （3）“小产权房”一般都由乡镇政府或村委会开发，房屋质量、物业以及相关的售后服务都无法保证。

   （4）普通商品房的开发商，其开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而“小产权房”的开发资金使用，无人进行监管，容易导致开发商不能按时交付房屋，如本案。

   （5）如遇到征地或拆迁，“小产权房”可能得不到足额的经济补偿。

   4、参照上个世纪九十年代处理北京亚北非法开发房地产项目的经验，对于已经入住的“小产权房”，如果已形成成熟社区的，政府主管部门今后有可能要求补交土地出让金和相关税费，通过变更土地使用性质，将房屋产权合法化，但也有可能维持现状。对于买受人来说，只能等待，没有任何参与或决策的权利。