二手房买卖中应该注意哪些问题

由于是二手房交易，区别于通过开发商购买商品房，也就是一手房，所以应慎重审查二手房交易中的每个细节。

鉴于目前的二手房买卖合同尚未具有商品房买卖所具有的统一标准合同范本，在二手房交易过程中，交易双方大多选择中介机构来联络成交，但中介机构在二手房买卖中一般仅起到中介作用，对交易不提供任何保证，所以买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视，使合同订立得尽可能完善。如对合同中细节问题的规定予以具体明确，以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。

在二手房买卖合同中以下条款是必备的：

1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；

2、房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人；

3、价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及税费承担；

5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决(仲裁、诉讼等)；

6、合同生效、中止、终止条款；

建议选择正规的中介机构

在已购公有住房的买卖交易过程中，通常有两种较规范的中介交易方式可选择：一种是买卖双方委托同一家中介，中介以居间中保的形式保证交易合法有效地进行；另一种是卖方委托交易中介代理，买方委托专业律师代理。总之，买卖双方都应委托正规的中介公司和专业律师进行代理。这样，既便于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，避免在钱证、房产交接时，以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金费用等情况时发生纠纷。

注意事项：

1、签约前弄清房屋的产权情况

要验看产权证的正本，看房屋有没有共有人、产权有没有抵押、查封，要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权。最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。

2、要了解该住房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；

3、是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气费用、取暖费、网络、电话通讯费用等。

4、要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。

5、房屋落户籍的情况，最好合同约定。

审查产权证时，应注意到以下几方面：

1、以优惠价、标准价购买的公房出售时是否须按成本价补足费用。

2、军产、院(医院)产、校(学校)产等公房，是否必须经原产权单位盖章后才能出让。

3、是否属于不能上市交易的乡产权房屋。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体的变为国有的，才能在二级市场交易。

注意房款交割的过程

到底是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款？这是一个事关交易安全的问题。通常的办法是由中介公司作居间担保人，但这样做仿佛也不安全，中介的信誉谁来保证？但不管您使用什么样的房款交割方式，一定要对此事作事先约定，否则容易产生争议和风险。

如系按揭购买二手房，可以选择由房产管理部门的资产托管交易中心来托管资金，避免交易中出现的风险。